Casa all’asta: si può sospendere la procedura e revocare la vendita?

Wednesday, February 15, 2017

I giudici si sono interrogati frequentemente in tal senso e per anni è esistita una certa confusione in materia. Confusione che è stata definitivamente fugata con la sentenza della Corte di cassazione pubblicata in questi giorni.

 

Ma rivediamo l’evoluzione in concreto di questo argomento.  


Tendenzialmente la giurisprudenza ha sembrato sempre confermare quanto disposto dall’articolo dall’art. 586 del codice di procedura civile.

Questa norma prevede che una volta avvenuta l’aggiudicazione della casa pignorata al miglior offerente e intervenuto il versamento del prezzo da parte di quest’ultimo, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto. Tutto, quindi, sembra far pensare a una sorta di diritto di ripensamento, da parte del tribunale, una volta che la vendita sia già avvenuta. 

 

Gradualmente si sono nel tempo introdotte rivisitazioni successive della norma in oggetto.

 

In particolare la norma è stata sostanzialmente riscritta alla luce del decreto legge antimafia del 1991 che ha l’obiettivo di evitare l’assegnazione degli immobili agli offerenti quando la procedura ha subito delle “illecite interferenze” di tipo criminale, incidendo sull’offerta o sulla stima; è dunque escluso che la vendita possa essere sospesa soltanto per la notevole sproporzione rispetto al prezzo di mercato del bene.

 

Ed ecco che in linea con quanto sopra, la recente sentenza ha sancito che è possibile revocare la vendita della casa andata all’asta solo se ci si accorge che la procedura ha subito delle interferenze indebite, anche di natura criminale.

 

Dunque l’attuale stato dell’arte è il seguente: se la casa è pignorata e la proprietà trasferita, non è possibile revocare l’aggiudicazione in ragione dell’esiguità del prezzo di vendita e il giudice dell’esecuzione conserva tale eccezionale potere sospensivo solo qualora abbia elementi certi per ritenere che il prezzo di vendita sia dovuto a illeciti fattori devianti o a illecite interferenze nel procedimento.

 

Del resto lo scopo del pignoramento immobiliare è quello di realizzare l’interesse del creditore a recuperare – in tutto o in parte – quanto dovuto, e quindi non quello di assicurare il miglior prezzo di realizzo potenzialmente ricavabile dalla vendita. 

 

La Corte, con la sentenza pubblicata in questi giorni, ribadisce che «il potere di sospensione della vendita, disciplinato dal codice di procedura civile, è un potere eccezionale conferito al giudice dell’esecuzione non in tutti i casi in cui il prezzo di aggiudicazione risulti sensibilmente inferiore al valore di mercato, ma solo per ipotesi particolari, accomunate dalla alterazione delle regole di legittima determinazione del prezzo stesso; di conseguenza il suo esercizio deve avvenire con cautela, per evitare che lo stop al pignoramento si trasformi in una decisione arbitraria del magistrato, a danno del creditore».

 

La Cassazione ha inoltre specificato che il giudice può sospendere la vendita dell’immobile “andato all’asta” nelle seguenti circostanze:
•se si verificano fatti nuovi successivi all’aggiudicazione;
•se emerge che nel procedimento di vendita si siano verificate interferenze illecite di natura criminale che abbiano influenzato il procedimento, ivi compresa la stima stessa;
•se il prezzo fissato nella stima posta a base della vendita è stato il frutto di malafede scoperta dopo l’aggiudicazione;
•se vengono prospettati fatti o elementi non conosciuti né conoscibili dalle altre parti prima dell’aggiudicazione, purché costoro li facciano propri, adducendo tale tardiva acquisizione di conoscenza come sola ragione giustificativa per l’esercizio del potere del giudice dell’esecuzione.

 

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