Sovraindebitamento e morosità condominiale.

Sunday, January 13, 2019

Forse non tutti sanno che anche per le situazioni di morosità condominiali è possibile fare ricorso alla specifica procedura prevista per il sovraindebitamento, che è stata introdotta nell'ordinamento già da alcuni anni con la legge 3 del 27 gennaio 2012 c.d. salva suicidi.

Purtroppo tale normativa ha iniziato ad avere effettiva applicazione, con notevole ritardo e stenta a trovare spazio nel settore condominiale, nonostante essa possa trovare ampio ingresso sia nei casi di indebitamento dei singoli condomini verso il condominio, che in quelli di indebitamento del condominio stesso verso i terzi creditori.

Per quanto riguarda la situazione in cui un condomino sia debitore verso il condominio per il mancato pagamento delle spese di amministrazione, l'amministratore condominiale per ottenerne il pagamento ha a disposizione uno strumento particolarmente efficace, ossia il decreto ingiuntivo, la cui forza consiste nel fatto che, in caso di somme dovute in base allo stato di ripartizione risultante dal bilancio approvato dall'assemblea condominiale, l'amministratore può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo.

Il fatto che l’amministratore ottenga un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo significa che ha nelle mani un titolo esecutivo valido per poter procedere immediatamente al pignoramento di somme, beni mobili o immobili, ma anche per l'iscrizione dell'ipoteca giudiziale sull’immobile.

Per evitare il pericolo di subire un pignoramento, il condomino moroso può proporre ai creditori e quindi anche al condominio un accordo – o anche un piano, se il condomino riveste i requisiti del consumatore – di ristrutturazione dei debiti oppure ad attivare la procedura di liquidazione.

In questo caso viene paralizzata ogni azione esecutiva del condominio che ed è costretto ad inserirsi nella procedura insieme agli altri creditori.

Pertanto il condòmino-debitore potrebbe decidere di concludere con il condominio-creditore un accordo di composizione della crisi, o proporre allo stesso un piano del consumatore, con l'ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice.

Nel caso opti per il piano del consumatore, questo non richiede il consenso dei creditori e quindi dell’assemblea dei condomini per essere omologato ma solo una valutazione di meritevolezza dello stesso consumatore operata dal giudice.

Se invece viene predisposto l'accordo di composizione della crisi, è necessario che l'amministratore convochi l’assemblea, ponendo all'o.d.g. l’eventuale adesione all'accordo.

Infine è utile sottolineare come detto in precedenza che anche nei casi in cui è il condominio stesso a essere debitore verso uno o più fornitori, la legge sul sovraindebitamento può trovare applicazione in tutte e tre le procedure che prevede, dal momento che il condominio viene pacificamente considerato alla stregua del consumatore e quindi può usufruire di tutte le norme previste dall'ordinamento a tutela del consumatore.

Quindi tanto il singolo condomino nei confronti del condominio che il condominio ad esempio in caso di debiti relativi a utenze elettriche, idriche o debiti di altra natura nei confronti di terzi, potrebbero proporre un piano del consumatore, presentando una proposta di ristrutturazione della propria posizione debitoria al fine di superare la particolare situazione, proposta che è bene ribadirlo è a contenuto aperto, nel senso che può prevedere qualsiasi modalità per la soddisfazione dei crediti, anche mediante la cessione dei crediti futuri, pagamenti rateali o anche un abbattimento del debito con un pagamento a saldo e stralcio.

 

 

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