L'ipoteca: cose da sapere per evitare brutte sorprese

Thursday, August 23, 2018

 

L’ipoteca sui beni quali immobili, auto od altro è un diritto reale di garanzia per effetto del quale un dato bene viene vincolato a garanzia di un determinato credito. 
Essa serve a cautelare il creditore attribuendogli un diritto di prelazione sulla spartizione del denaro ricavato dall’eventuale vendita forzata.

 

Oggetto di ipoteca sono, generalmente, i beni immobili, le auto e gli altri beni mobili registrati . Possono essere ipotecati anche il diritto di usufrutto, di superficie, di enfiteusi e le rendite dello Stato.

 

Dunque l’ipoteca non rappresenta necessariamente l’anticamera del pignoramento e della conseguente vendita forzosa, ma solo una tutela del credito.

 

Infatti  l’ipoteca può essere concessa anche se il debitore sta regolarmente pagando il suo debito e ne è un chiaro esempio il mutuo ipotecario.

 

L’ipoteca inoltre può essere di vari gradi in quanto su un bene possono essere insistere più ipoteche di creditori diversi.


Ovvero: se una persona è in debito con due banche, le medesime possono rispettivamente porre ipoteca sullo stesso bene.  Chiaramente qualora uno dei creditori dovesse procedere con il pignoramento e la vendita all’asta, il primo ad essere soddisfatto sarà il titolare dell’ipoteca di primo grado ovvero chi ha iscritto l’ipoteca per primo, quindi con la somma rimanente vengono soddisfatti gli altri creditori sempre secondo l’ordine decrescente dei gradi di ipoteca.

 

Da sottolineare che l’esecuzione forzata può essere promossa dai creditori ipotecari di qualunque grado .

 

Inoltre ricordiamo che l’ipoteca può essere iscritta per un valore pari al credito aumentato della metà.


E’ importante sottolinearlo perchè il calcolo dell’entità di un’ipoteca serve a valutarne l’effettiva efficacia: se l’ipoteca iscritta su un bene supera il valore del bene stesso è evidente che una eventuale seconda ipoteca si svuota totalmente di valore poichè alla vendita forzata l’unico a godere del ricavato sarebbe il “primo” creditore.

 

Perciò l’ordine di preferenza tra le varie ipoteche iscritte su un bene viene definito in base al criterio della successione cronologica delle iscrizioni.

 

Il debitore avrà invece diritto esclusivamente alle somme rimanenti dopo che tutti i creditori sono stati soddisfatti.


Il grado dell’ipoteca può cambiare in taluni casi.


Se il debitore estingue il debito con il titolare dell’ipoteca di primo grado, il creditore ipotecario di secondo grado viene in automatico promosso al primo.
E’ inoltre possibile modificare l’ordine dei gradi attraverso un patto tra le parti, purchè l’accordo non pregiudichi il diritto degli altri creditori ipotecari.

 

Un aspetto importante che interessa in particolare gli immobili è l’impossibilità per l’agenzia delle entrate di promuovere l’esecuzione forzata se si tratta della prima casa, non di lusso e residenza del debitore. E questo anche se è creditore di primo grado.


Però, se sull’immobile gravano altre ipoteche, gli altri creditori possono vendere la casa all’asta con questa beffa: la distribuzione delle somme verrà comunque effettuata seguendo l’ordine effettivo delle ipoteche e così l’agenzia vedrà comunque pagato il suo credito per prima.

 

Concludendo appare evidente che l’ipoteca segue il bene attribuendo al creditore un diritto di seguito che perpetua il suo diritto a pignorarlo e a venderlo all’asta anche qualora esso fosse  ceduto o donato dal debitore originario.

 

A questo proposito da notare che  la vendita di un immobile ipotecato è perfettamente valida e lecita, poichè la presenza del credito è verificabile attraverso una banale visura catastale.


Ma allora come ci si libera di un’ipoteca?
Con l’estinzione del debito che può avvenire non solo con il regolare pagamento delle rate, ma ma anche attraverso una procedura di saldo e stralcio ove si renda necessaria per motivi di sofferenza bancaria del debitore impossibilitato a saldare per intero il debito.

 

Il saldo e stralcio, procedura nella quale l’associazione Avvocati al Tuo Fianco, (sede di Milano: via Massena 2/a, Milano cell 333 470 2006; sede di Imola responsabile per l’area Emilia Romagna: tel. 0542 190 32 54 / cell. 338 65 67 086, sede di Modena: cell. 334 26 82 453,  sede nazionale e Lombardia: tel. 0332 15 63 491 / cell. 392 72 13 418) ha molta esperienza sta ottenendo numerosi successi, consente al debitore di ridurre il proprio debito contro il pagamento immediato del saldo talvolta anche con una rateizzazione confortevole.

 

La cancellazione dell’iscrizione: poiché l’iscrizione ha effetto costitutivo, la sua cancellazione estingue automaticamente l’ipoteca.

 

Il mancato rinnovo dell’iscrizione dopo 20 anni infine, implica la prescrizione automatica del diritto.

Anche la distruzione del bene comporta la naturale cessazione dell’ipoteca.

 

Se sulla vostra casa grava un’ipoteca e avete qualche difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo, non aspettate che la situazione si aggravi e contattateci: sarà nostra cura valutare la vostra situazione ed una strategia di intervento che non vi conduca a più estreme conseguenze.

Avvocati al Tuo Fianco Nazionale e Lombardia - tel . 0332 15 63491 - cell. 392 72 13 418 - n. 800 91 31 81
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