La procedura di sfratto esecutivo: ecco come funziona

Thursday, June 14, 2018

 

L’associazione Avvocati al Tuo Fianco (sede di Milano: via Massena 2/a, 1045 Milano cell 333 470 2006; sede di Imola responsabile per l’area Emilia Romagna: Vaile Saffi 26 40026 Imola (BO) tel. 0542 190 32 54 / cell. 338 65 67 086;sede di Roma: Via Sandro Botticelli 1, 00196 Roma, tel. 06 211 29940 cell. 320 697 48 32; sede di Modena: cell. 334 26 82 453,  sede nazionale e Lombardia: Viale Valganna 29, Varese tel. 0332 15 63 491 / cell. 392 72 13 418) si occupa anche di pratiche di sfratto per morosità.

 

Vediamo in concreto in cosa consiste uno sfratto per morosità.
Lo sfratto per morosità è una procedura formale sommaria alla quale il locatore, ossia il proprietario di un immobile locato, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale, può ricorrere chiedendone l’applicazione al Giudice Civile.


Ciò è possibile qualora l’affittuario non provveda ad adempiere al pagamento dei canoni concordati.
L’incipit di tale procedura prevede che il Giudice emetta un provvedimento esecutivo che dichiari risolto il contratto di locazione e consenta al proprietario di rientrare in possesso dell’immobile.
Tale procedura riguarda spesso anche le realtà condominiali.


Esistono chiaramente presupposti precisi che consentono di ricorrere alla procedura che stiamo trattando. Infatti occorrono dei requisiti oggettivi e specifici per richiedere l’intimazione di sfratto.
Innanzitutto occorre che vi sia stata una stipula formale di un contratto e soprattutto che esso sia stato registrato presso l’Agenzia delle Entrare.


Occorre poi che vi sia stato un accordo tra le parti riguardo all’importo e la data entro cui l’inquilino deve adempiere.
Infine, non deve mancare l’elemento centrale ovvero l’inadempimento da parte del l’inquilino ovvero il mancato pagamento del canone.

 

Per quanto riguarda, lo status di condomino moroso occorre fare due distinzioni.
Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo, si viene considerati morosi anche solo per il mancato pagamento di un canone purché protratto per almeno venti giorni.
Per quanto riguarda invece le locazioni ad uso commerciale, vige la normativa generale dettata per inadempimento di non scarsa importanza dei contratti di cui agli artt. 1453 e ss cc. Secondo la quale non vi è un vero e proprio limite oltre il quale si viene considerati morosi. Sarà il giudice eventualmente adito dal Condominio /locatore a valutare il se il ritardo e se l’inadempimento dell’inquilino sia contrario ai canoni di correttezza e buonafede.

 

In sede di udienza, se la morosità persiste, il giudice convalida lo sfratto ed ordina il rilascio dell’immobile.


Ma il conduttore può certamente sanare la propria morosità ed il momento utile per farlo è quello prima della convalida dell’intimazione da parte del Giudice.


Infatti, in forza di una specifica norma di legge, (art. 55 L. 392/78) l’inquilino che si presenta in  sede di udienza di convalida ha la possibilità si cancellare la propria morosità pagando oltre che tutti i canoni scaduti, anche gli oneri accessori, gli interessi e le spese del giudizio.


A tal fine esso può chiedere al Giudice la concessione del termine di grazia, che di regola è 90 gg, per poter adempiere al proprio inadempimento pregresso (che chiaramente si cumulerà ai canoni in addivenire) evitando in tal modo che il giudice convalidi lo sfratto, dichiari la risoluzione del contratto e imponga la restituzione dell’immobile alla controparte. ù


Tale ipotesi però è prevista solo per le locazioni ad uso abitativo e non anche per quelle di tipo commerciale.
L’inquilino può opporsi allo sfratto presentandosi personalmente all’udienza fissata per la convalida e sollevando in quella sede le sue contestazioni. E’ chiaro che queste debbano essere fondate su valide motivazioni ad. es.: 
- contestazioni sulla morosità;
- errore della somma intimata dal locatore:
- oppure sia lo stesso locatore ad essere debitore nei confronti del conduttore (per es. per spese effettuate per riparazioni  urgenti o straordinarie).


La legge prevede anche un’opposizione tardiva, cioè dopo la convalida avvenuta in assenza dell’intimato, (art. 668 cpc) solo quando questo provi di non averne avuto tempestiva conoscenza, per irregolarità della notifica, caso fortuito o forza maggiore. 
In caso di opposizione, infine, il giudice può sospendere il processo esecutivo ed il procedimento proseguirà nelle forme del giudizio di merito.

 

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