Se il condominio è pignorato, chi paga?


L’associazione consumatori Avvvocati al Tuo Fianco (sede di Imola responsabile per l’area Emilia Romagna: tel. 0542 190 32 54 / cell. 338 65 67 086, sede di Modena: tel. 0535 25 331 / cell. 339 620 21 73, sede nazionale e Lombardia: tel. 0332 15 63 491 / cell. 392 72 13 418) dispone anche di collaboratori competenti e specializzati nella gestione di pratiche condominiali. In particolare in questo periodo ci troviamo spesso ad occuparci di problematiche relative al recupero delle spese condominiali.

Con la crisi dilagante infatti molto spesso si presentano problemi di morosità degli inquilini; problemi che toccano principalmente l’amministratore di condominio.

SI sa che l’amministratore di condominio è obbligato a riscuotere i contributi condominiali e deve ricorrere alla riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. In caso contrario, può incorrere in responsabilità per gravi irregolarità che possono determinare la sua revoca dall’incarico.


L’amministratore quindi, proprio in virtù di questa sua responsabilità, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo anche senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Quanto premesso può determinare parecchi problemi soprattutto quando il moroso non paga entro i termini stabiliti nell’atto di precetto poichè in tal caso il condominio può decidere di intraprendere una procedura di esecuzione immobiliare trovandosi così in compagnia di altri creditori.


Infatti secondo la normativa, su uno stesso bene pignorato possono gravare più pignoramenti e ogni singolo atto esecutivo produce effetti esecutivi indipendenti e in questa circostanza, se tra i creditori c’è anche l’agente di riscossione dei tributi e dei crediti della PA, la par condicio dei creditori decade ovvero decade il loro diritto ad ottenere un pari trattamento nella distribuzione del ricavato dalla vendita forzosa dei beni espropriati.


Nello specifico la normativa prevede che la procedura speciale tributaria possa essere avviata anche nei confronti di un debitore che sta subendo una procedura ordinaria iniziata da un creditore privato e che in tale ipotesi, l’agente della riscossione si possa surrogare al creditore procedente instaurando l’esecuzione speciale in luogo di quella ordinaria, che dunque si estingue .


In altre parole, l’assemblea condominiale che ha iniziato un’esecuzione immobiliare lunga e costosa, rischia che, qualora intervenga nella medesima procedura il concessionario della pubblica amministrazione, sI trovi ad essere messa da parte, sulla scorta del fatto che i crediti tributari rivestono un ruolo “privilegiato”, e ciò anche se interviene tardivamente nella stessa procedura.


Al condominio vengono poi anteposti anche i creditori ipotecari, come ad esempio una banca che abbia concesso il mutuo per l’acquisto dell’immobile.


Ecco che il condominio, non godendo di un privilegio, rischia di vedere svanire la speranza di recuperare per intero il proprio credito, nel caso in cui il ricavato dalla vendita all’asta non sia sufficiente a soddisfare tutti i creditori in sede di distribuzione.


Quanto al pagamento delle spese condominiali di un immobile pignorato o sequestrato, la Corte di Cassazione ha stabilito che le spese necessarie alla conservazione dell’immobile esecutato e precisamente quelle “indissolubilmente finalizzate al mantenimento in fisica e giuridica esistenza dell’immobile pignorato” sono da considerarsi a carico del creditore procedente, alias il condominio in questo caso, salvo il rimborso successivo.


L’assunto dei giudici di cassazione muove dal presupposto che il creditore procedente o il terzo custode hanno tutto l’interesse alla conservazione dell’immobile e quindi attribuire le relative spese a carico del debitore “significherebbe porle a carico di un soggetto il più delle volte impossibilitato e comunque disinteressato”.


Le spese di mantenimento in fisica e giuridica esistenza dell’immobile sono da assimilare a quelle per la manutenzione straordinaria del fabbricato.

Naturalmente le spese condominiali a carico del condominio procedente sono soltanto quelle sostenute dopo l’inizio della procedura esecutiva contro il moroso.


Per quanto riguarda, invece, le spese condominiali ordinarie, regolarmente approvate dall’assemblea di condominio, le stesse sono da considerarsi a carico del proprietario dell’immobile pignorato o sequestrato, e ciò indipendentemente dal fatto che il condomino pignorato non possa più accedere al proprio immobile e a prescindere dall’utilizzo delle cose comuni.


Peraltro nel corso della procedura esecutiva è verosimile che il condomino esecutato non provveda a pagare alcunché al condominio, anzi, nei casi più gravi, provvede addirittura a danneggiare volutamente l’appartamento per disprezzo avverso lo stesso condominio.


Per tali ragioni l’assemblea condominiale di solito è costretta ad approvare, a malincuore, la costituzione di un fondo straordinario, ripartito fra tutti gli altri condòmini, con tabella di proprietà, allo scopo di anticipare le quote mancanti del moroso, che verranno restituite ai solventi all’esito del recupero del dovuto, con la chiusura della procedura esecutiva e con il pagamento delle spese condominiali successive all’esecuzione da parte del neo proprietario.


Finché non si verifica il trasferimento della proprietà, ovvero la vendita al miglior offerente in sede di asta giudiziaria, il condomino pignorato dev’essere considerato a tutti gli effetti il proprietario dell’immobile. Avvenuta la vendita, il debitore non sarà più obbligato a pagare gli oneri condominiali, spogliandosi ufficialmente della qualifica di condomino.


È noto che il decreto di trasferimento dell’immobile acquistato all’asta giudiziaria non interferisce in alcun modo con le spese condominiali, perciò la vendita all’asta non libera il nuovo proprietario dal pagamento dei contributi condominiali, anche per quote pregresse del proprio dante causa, regolarmente rendicontate, approvate dall’assemblea condominiale e non impugnate.


Colui che subentra nel condominio può soltanto rivalersi nei confronti del suo dante causa.

Per queste ragioni è consigliabile che i compratori di immobili all’asta contattino l’amministratore per informarsi sulle morosità che gravano sull’immobile pignorato, ciò al fine di poter conoscere l’investimento completo a cui vanno incontro, rispetto alla possibile data di emissione del decreto di trasferimento della proprietà.


In conclusione è utile che il condominio, attraverso il proprio legale, verifichi l’eventuale pendenza di procedimenti esecutivi a carico del condomino moroso nei confronti del quale intende procedere, ciò per essere sicuri di soddisfare il proprio credito, oppure provveda ad iscrivere apposita garanzia reale sull’immobile di proprietà del debitore, vale a dire la c.d. ipoteca giudiziale, che gli consente di essere privilegiato nel recupero del credito stesso, anche se tale garanzia sarà comunque subordinata a quelle eventualmente già trascritte da terzi.

In caso di problematiche condominiali, pignoramenti o beni esecutati non esitate a contattarci con sollecitudine.

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