Occhio ai contratti di affitto "aggiunti in nero"...

Thursday, October 26, 2017

 

Oggi l’associazione consumatori Avvocati al Tuo Fianco (sede di Imola responsabile per l’area Emilia Romagna: tel. 0542 190 32 54 / cell. 338 65 67 086, sede di Modena: tel. 0535 25 331 / cell. 339 620 21 73,  sede nazionale e Lombardia: tel. 0332 15 63 491 / cell. 392 72 13 418) vuole parlare di immobili ad uso non abitativo e di pattuizioni di canoni di locazione in nero.

 

Su tale materia infatti è recentemente intervenuta la Corte di Cassazione con una sentenza del 9 ottobre scorso chiarendo decisamente la situazione.

 

In base a tale decisione, è nulla la pattuizione con la quale le parti di un contratto di locazione stabiliscono un canone “in nero” superiore a quello risultante da un contratto scritto e registrato.

E questo indipendentemente dalla successiva registrazione del canone pattuito in “separata sede”.

 

Nella fattispecie le parti avevano concordato un determinato affitto per la conduzione di un immobile commerciale, registrando regolarmente il patto.  A latere avevano però stabilito che una porzione aggiuntiva di canone sarebbe stata versata senza effettuare alcuna registrazione.

 

Si è configurata quindi una situazione nella quale un immobile ad uso non abitativo era stato locato contemporaneamente con 2 contratti paralleli ad un unico conduttore.

 

Chiaro che l’intendimento del locatore era quello di evitare il gettito fiscale ed evadere le imposte sulla differenza tra il contratto visibile e quello invisibile.

 

Successivamente però, il conduttore, ovvero l’inquilino, ha pensato di pagare solo la somma “ufficializzata” quindi la minor parte e tralasciare la rimanente nascosta.

 

Ecco che il locatore, a seguito del mancato pagamento del canone extra, aveva provveduto a registrare il contratto nascosto per vedersi riconoscere giudizialmente la sua validità e il maggior corrispettivo pattuito.

 

La Cassazione a Sezioni Unite, con la citata sentenza, ha dato ragione al conduttore, affermando che la registrazione tardiva di un contratto di locazione relativo ad un accordo occulto che aumenta il canone non può sanarne la nullità ove sia stato registrato in precedenza e tempestivamente un accordo per un importo inferiore.

 

La nullità viene sancita ex art. 79 L. n. 392/1978 in quanto l’immodificabilità del canone opera non soltanto nel corso della durata del contratto, ma anche contestualmente alla stipula.

Ciò comporta che il conduttore deve versare al locatore solamente il canone stabilito in tale contratto registrato.

 

La conclusione appare condivisibile, in quanto nella situazione in esame effettivamente non è stata omessa la registrazione del contratto (fatto che ne avrebbe determinato la nullità), ma è avvenuto unicamente l’inserimento di una clausola modificativa dell’ammontare del canone, nulla ex art. 79 L. n. 392/1978.

 

Il principio affermato dalla sentenza in oggetto è perfettamente conforme a quello assunto dalla stessa Suprema Corte a Sezioni Unite nella sentenza 17.09.2015, n. 18213, emessa in relazione alla stessa questione e relativa ad un contratto di locazione ad uso abitativo; per tale tipo di contratto l’art. 13 L. 9.12.1998, n. 431 prevede, infatti, la nullità di pattuizioni volte a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

 

Pertanto, si può concludere che l’accordo integrativo con il quale viene pattuito un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto registrato è nullo sia nell’ambito delle locazioni abitative che in quello delle non abitative.


Ricordate che in materia di locazione l’associazione consumatori Avvocati al Tuo Fianco offre la consulenza e le competenze utili alla stesura di contratti efficaci, alla gestione degli stessi e alla regolamentazione di eventuali situazioni di morosità:

Avvocati al Tuo Fianco Nazionale e Lombardia - tel . 0332 15 63491 - cell. 392 72 13 418 - n. 800 91 31 81
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