I doveri del locatore e del conduttore nel contratto di affitto


Oggi trattiamo la delicata tematica dei doveri del locatore e dei doveri del locatore all’interno di un contratto di affitto.

L’associazione consumatori Avvocati al Tuo Fianco (sede di Imola responsabile per l’area Emilia Romagna: tel. 0542 190 32 54 / cell. 338 65 67 086, sede di Modena: tel. 0535 25 331 / cell. 339 620 21 73, sede nazionale e Lombardia: tel. 0332 15 63 491 / cell. 392 72 13 418) dispone dei professionisti competenti per la stipula di contratti di locazione e per seguire gli eventuali successivi sviluppi in caso di morosità e azioni esecutive di recupero dell’immobile e/o dei canoni non versati.


Le tariffe dell’associazione sono contenute: - stipula, liquidazione delle imposte, registrazione = 200 euro - gestione degli affitti (immobile ad uso abitativo): incasso rate, rinnovo canone su base ISTAT, solleciti, rinnovo imposta di registro, rapporti con l’inquilino = 300 euro / anno.

I costi collegati invece ad una pratica di sfratto esecutivo sono influenzati dal valore della morosità; si tenga presente che in fase di emissione della sentenza il giudice liquida le spese a favore del locatore che ha sofferto l’insolvenza.


Ecco dunque i principali doveri del locatore.

Il locatore deve consegnare l’immobile privo di vizi o difetti ne limitino o non ne consentano del tutto l’uso pattuito; il locatore dovrà, quindi, prima di consegnare la cosa verificare che sia in un buono stato, poiché la mancata verifica è motivo di colpa.


Inoltre il locatore deve provvedere a mantenere la casa locata sempre in un buono stato di manutenzione sino alla fine della locazione, occupandosi delle necessarie riparazioni che siano di sua pertinenza, ovvero le opere di manutenzione straordinaria ed ordinaria, volte a garantire al conduttore un reale godimento del bene; le opere di piccola manutenzione sono invece di competenza del conduttore.


Il locatore deve tutelare il conduttore dalle azioni di chi pretenda di avere un diritto sulla cosa locata.

Il locatore deve registrare il contratto nel termine di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio (qualora l’immobile sia all’interno di un condominio), anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale. Per contro anche il conduttore ha precisi doveri.

Prendere l’immobile in consegna e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze.


Con l’attenzione dell’uomo medio deve usare l’immobile rispettando l’uso cui è destinato e senza effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione o la natura, in base a quanto stabilito contrattualmente.


Certamente deve pagare l’affitto nei termini convenuti, nella misura e con le modalità pattuite in contratto, il locatore deve pagare ogni mese puntualmente il canone di locazione al locatore, senza effettuare autoriduzioni o sospensioni di pagamento decise in via autonoma.


Dovrà restituire la cosa locata nello stato in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto o dal passaggio del tempo.


Alla scadenza della locazione il conduttore deve liberare l’immobile dalle proprie cose e restituire le chiavi al proprietario, permettendogli quindi di riprendere possesso del proprio bene.

Nel caso siano state versate somme superiori al canone pattuito, il conduttore può adire l’autorità giudiziaria entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile per richiedere la restituzione delle somme non dovute.


Se il locatore non ha registrato il contratto, il conduttore può entro 30 giorni agire in tribunale affinchè la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dalla legge per tale tipo di contratti.

Di competenza del locatore sono le spese di straordinaria e ordinaria manutenzione.


Le opere di manutenzione straordinaria sono quelle opere prevedibili su un lungo termine di uso della cosa e si qualificano per un notevole costo, ad esempio il rifacimento del manto di copertura del lastrico solare, la sostituzione della caldaia, il rinnovamento dell’ascensore.

Le opere di manutenzione ordinaria sono, invece, quelle che fanno riferimento a lavori che vanno solitamente effettuati con cadenze prestabilite e sono interventi normali da effettuare sull’immobile, ad esempio la riverniciatura di porte o finestre esterne, la sostituzione di singole tegole.


Le opere di piccola manutenzione sono invece a carico del conduttore.

Le opere di piccola manutenzione sono tutte quelle opere connesse all’uso stesso della cosa, non dipendenti dalla sua vetustà, che si caratterizzano per essere anche di lieve entità di costi e che si rendono necessarie durante il normale uso dell’immobile, come ad esempio la sostituzione di un vetro che si rompe, la riparazione di un pezzo di intonaco.

Gli oneri accessori infine sono una particolare categoria di spese.

Per oneri accessori si intendono generalmente le spese condominiali concernenti la manutenzione ordinaria dell’immobile di cui faccia parte anche l’abitazione locata ad uso abitativo, o, comunque, tutte le spese che comunemente fanno riferimento alla gestione ordinaria del condominio (vedi la scheda sulla ripartizione delle spese). La legge individua alcuni oneri posti a carico del conduttore e altri a carico del locatore.


Quanto all'onere del conduttore di pagare l'affitto, la morosità è sancita da specifiche circostanze.

Il mancato pagamento di una mensilità, trascorsi venti giorni dalla scadenza, comporta la risoluzione del contratto e la possibilità di adire le vie giudiziali per ottenere l’emissione di un provvedimento di rilascio esecutivo per morosità e/o di altri provvedimenti esecutivi per ottenere il pagamento di tutte le somme oggetto dell’inadempimento.


In caso di contratto d’affitto, non esitate a contattare l’associazione consumatori Avvocati al Tuo Fianco per una consulenza, per un’attività di stipula o di gestione vera e propria, o per un intervento mirato a vedere tutelati i vostri diritti di locatore o di conduttore: Avvocati al Tuo Fianco Nazionale e Lombardia - tel . 0332 15 63491 - cell. 392 72 13 418 - n. 800 91 31 81 Avvocati al Tuo Fianco Emilia Romagna - tel . 0542 190 32 54 - cell. 338 65 67 086- n. 800 91 31 81 Avvocati al Tuo Fianco Veneto - tel. 0535 25 331 - cell. 339 620 21 73 - n. verde 800 91 31 81 www.avvocatialtuofianco.org https://www.facebook.com/associazioneconsumatoriavvocatialtuofianco/ https://www.facebook.com/Avvocatialtuofiancoemiliaromagna/ https://www.facebook.com/Associazione-Consumatori-Avvocati-al-Tuo-Fianco-Modena-1413804971983274/

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