Il contratto di affitto: ecco a quali aspetti prestare attenzione

Monday, September 18, 2017

 Il contratto di locazione (o contratto di affitto) è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene immobile ad un altro soggetto, detto locatario o conduttore che è tenuto a versare periodicamente un corrispettivo, detto canone, nonché a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, nel medesimo stato in cui gli fu consegnata. 

 

L’associazione consumatori Avvocati al Tuo Fianco (sede di Imola responsabile per l’area Emilia Romagna: tel. 0542 190 32 54 / cell. 338 65 67 086, sede di Modena: tel. 0535 25 331 / cell. 339 620 21 73,  sede nazionale e Lombardia: tel. 0332 15 63 491 / cell. 392 72 13 418)  dispone dei professionisti competenti per la stipula di contratti di locazione e per seguire gli eventuali successivi sviluppi in caso di morosità e azioni esecutive di recupero dell’immobile e/o dei canoni non versati.

 

Le tariffe dell’associazione sono contenute:
- stipula, liquidazione delle imposte, registrazione = 200 euro
- gestione degli affitti (immobile ad uso abitativo):
incasso rate, rinnovo canone su base ISTAT, solleciti, rinnovo imposta di registro, rapporti con l’inquilino = 300 euro / anno.
I costi collegati invece ad una pratica di sfratto esecutivo sono influenzati dal valore della morosità; si tenga presente che in fase di emissione della sentenza il giudice liquida le spese a favore del locatore che ha sofferto l’insolvenza.

 

E’ evidente dunque l’importanza di negoziare con il proprietario alcune condizioni importanti come il canone di locazione, i servizi inclusi nello stesso o la caparra, prima di firmare un accordo. 


La locazione è un contratto di natura consensuale, ovvero per la sua conclusione è sufficiente il semplice scambio reciproco del consenso delle parti.

 

La consegna del bene è l’obbligazione principale che il locatore deve adempiere.

 

Il contratto di locazione è regolato dal codice civile che non prevede però una forma contrattuale tipica e specifica. 

 

Le parti potrebbero anche accordarsi oralmente.

 

Essendo un contratto in forma libera esso  può avere contenuti diversi.  La legge prevede, comunque, i principi base cui il locatore ed il conduttore devono attenersi nella predisposizione del contratto, individuando determinati elementi tipici. 

 

Ecco gli elementi tipici:
i dati anagrafici delle parti;
l’indicazione del bene dato in locazione, individuato anche catastalmente;
un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (pena una sanzione per la quale  le parti sono responsabili in solido);
l’importo del canone di locazione annuale, con il riferimento alle modalità di pagamento mensile (il pagamento può avvenire anche in contanti ma solo entro i limiti massimi fissati per legge, si consiglia comunque l’utilizzo di mezzi di pagamento tracciabili);
l’importo del deposito cauzionale, se previsto, la cd. caparra, ovvero quella somma che il conduttore consegnerà al locatore a garanzia di eventuali danni o in caso di mancato pagamento di canoni, la cd. morosità, somma che dovrà essergli restituita con gli interessi al termine della locazione;
la durata del contratto;
il riferimento alla suddivisione tra locatore e conduttore delle spese di ordinaria o straordinaria manutenzione o di piccola manutenzione e degli oneri accessori;
i termini e la modalità per far valere la disdetta del contratto, ovvero l’atto con il quale una parte intende comunicare all’altra la propria volontà di non proseguire e/o non rinnovare il rapporto locativo in essere.
 
Quanto alla durata della locazione avente per oggetto immobili urbani ad uso abitativo, la legge prevede che non possa essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno individuato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni. 

 

Ecco quindi su quali aspetti è consigliabile focalizzare l’attenzione sia che voglia dare in affitto o prendere in affitto un immobile.

 

- Valutare la possibilità di trattare sul prezzo e raggiungere un accordo. Elementi a favore dell’inquilino possono essere il fatto che il proprietario abbia fretta di affittare l’appartamento, che non ci sia molta gente interessata allo stesso o che il canone richiesto sia superiore a quello di altri appartamenti nella zona.

 

- Chiarire fin dall’inizio se il canone comprende anche spese quali acqua, luce, gas, condominio o riscaldamento. È inoltre bene ricordare che la legge prevede che l’imu è carico del proprietario, mentre la tassa sui rifiuti è a carico di chi occupa l’appartamento. L’imposta sulla registrazione del contratto di affitto e sul suo rinnovo grava per il 50% sul proprietario e per l’altro 50% sull’inquilino.

 

- La legge prevede l’esistenza di diversi tipi di contratto con una durata diversa: il cosiddetto 4+4 (durata quattro anni, più quattro anni di rinnovo) per i canoni liberi; il 3+2 (durata tre anni, più due di proroga) per i canoni agevolati o concordati; i contratti transitori e per studenti universitari.

 

- La legge prevede che a titolo di deposito cauzionale possa essere corrisposta una somma pari a tre mesi di canone. Su questa somma il proprietario dovrebbe corrispondere gli interessi legali, anche se nella pratica, alcuni proprietari preferiscono scalare la somma dal canone di affitto. Il deposito cauzionale deve essere restituito all’inquilino solo se questo ha adempiuto a tutte le sue obbligazioni, come il pagamento del canone mensile, la riconsegna dell’immobile non danneggiato e tutto quanto previsto dal contratto

 

- Quando un appartamento è nuovo è importante stabilire chi dovrà farsi carico dell’attivazione delle utenze, quali luce, gas o acqua.

 

In caso di contratto d’affitto, non esitate a contattare l’associazione consumatori Avvocati al Tuo Fianco per una consulenza, per un’attività di stipula o di gestione vera e propria, o per un intervento mirato a vedere tutelati i vostri diritti di locatore o di conduttore:
Avvocati al Tuo Fianco Nazionale e Lombardia - tel . 0332 15 63491 - cell. 392 72 13 418 - n. 800 91 31 81
Avvocati al Tuo Fianco Emilia Romagna - tel . 0542 190 32 54 - cell. 338 65 67 086- n. 800 91 31 81
Avvocati al Tuo Fianco Veneto - tel. 0535 25 331 - cell. 339 620 21 73 - n. verde 800 91 31 81
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