Mutuo fondiario nullo se supera l'80% del valore dell'immobile

Tuesday, September 12, 2017

 

Avvocati al Tuo Fianco (sede di Imola responsabile per l’area Emilia Romagna: tel. 0542 190 32 54 / cell. 338 65 67 086, sede di Modena: tel. 0535 25 331 / cell. 339 620 21 73,  sede nazionale e Lombardia: tel. 0332 15 63 491 / cell. 392 72 13 418) segue una precisa procedura di irregolarità contrattuale in caso di mutui o finanziamenti e il punto di partenza è sempre cercare di divulgare una corretta informazione.


Ottenere un finanziamento dalla banca non è semplice. Le restrizioni al credito, per aziende e per privati, sono la conseguenza della profonda crisi di liquidità vissuta anche per gli stessi istituti di credito.

 

In questo panorama, la legge detta regole ben precise che banca e cliente devono rispettare.


Normalmente chi richiede un mutuo per mettersi un tetto sopra la testa, richiede un mutuo fondiario.

 

Questo perchè il mutuo fondiario, che è comunque ipotecario poiché prevede l’iscrizione di un’ipoteca, è riservato esclusivamente all’acquisto della prima casa e gode di alcuni vantaggi, tra i quali tassi più vantaggiosi, spese notarili ridotte e la possibilità di detrarre gli interessi passivi.

 

Il mutuo ipotecario, che per contro non è fondiario, non presenta tali vantaggi. Solitamente si ricorre al mutuo ipotecario non fondiario per l’acquisto di immobili non a fini abitativi o per necessità di liquidità.

 

Il mutuo fondiario d’altra parte non può superare l’80% del valore dell’immobile, in tal caso il mutuo fondiario si trasforma in non fondiario e l’ipoteca rimane. 


Quando si chiede alla banca un intervento per l’acquisto della prima casa, si deve comunque avere un minimo di liquidità: perché l’istituto di credito non può erogare un finanziamento pari al valore dell’immobile che si sta acquistando, ma può arrivare fino a massimo l’80%, pena altrimenti la nullità del mutuo stesso. 

 

Questo per garantire la stabilità del sistema bancario nel caso in cui il debitore non potesse onorare il debito. 

 

A quel punto, infatti, scatterebbe il pignoramento della casa (su cui peraltro la banca ha ipoteca di primo grado), ma poichè per definizione le vendite all’asta non sono un affare per il creditore che, anzi, deve rassegnarsi all’idea dell’abbattimento del valore del bene pignorato (del resto, nessuno compra a un’asta giudiziaria se non c’è l’affare), la banca finirebbe frequentemente per rimetterci. 

 

Ecco perchè una recente sentenza di luglio 2017 della Suprema Corte ha introdotto alcune importanti novità.

 

Ma procediamo con ordine.

 

La sentenza della Suprema Corte che stiamo per commentare ha un’importanza estrema e, forse, potrebbe aiutare qualche famiglia a liberarsi dell’odiato mutuo una volta per sempre.

 

I giudici hanno infatti cambiato il proprio orientamento in merito al mutuo erogato per una misura superiore rispetto all’80% del valore dell’immobile: in tal caso il finanziamento va considerato integralmente nullo e non solo parzialmente (ossia per la somma che eccede il limite dell’80%). 

 

In pratica quando ci si reca in banca a chiedere un mutuo per prima cosa la banca ci controlla la busta paga, poi incarica un perito per sottoporre l’immobile a perizia. 


Lo scopo è quello di valutare la casa per determinare l’importo del mutuo al di là – ed a prescindere – dalla somma richiesta dal cliente. 

 

E qui siamo ad un crocevia delle intenzioni e degli interessi: da un lato è interesse della famiglia avere un finanziamento che copra quanto più possibile il prezzo da versare al venditore (in modo da non dover attingere liquidità dai propri risparmi); ma anche la banca potrebbe avere il medesimo fine poiché più è alta la somma erogata, maggiori saranno gli interessi pagati dal mutuatario. 

 

Tuttavia nessuna delle parti può ignorare la legge che impone all’istituto di credito di non erogare finanziamenti superiori all’80% del valore della casa ipotecata, salvo che il cliente non integri la garanzia (ad esempio prestando ipoteca su un secondo immobile o una fideiussione personale o di terzi).

 

Così spesso avviene una sorta di accordo tacito, spesso informale e di base fuori legge, per cui il perito sopravvaluta la casa rispetto al valore di mercato affinchè l’80% finanziato corrisponda, in realtà, al 100% dell’effettivo prezzo da corrispondere al venditore. 

 

Ed è qui che interviene la sentenza della Cassazione citata sopra che ha fissato paletti bene precisi di responsabilità e conseguenze concrete se il mutuatario non riesce più a pagare le rate del mutuo.

 

Essa ha dunque stabilito che al verificarsi di tale circostanza e stante la premessa appena scritta, l’intero mutuo è nullo.

 

Ovvero, alla banca nulla è più dovuto, ma ciò non coinvolge la titolarità della casa, la cui vendita è stata realizzata con un altro soggetto (il venditore), del tutto estraneo al finanziamento. Per cui, in buona sostanza, il privato si tiene l’immobile e si libera del mutuo fondiario.

 

L’ipoteca però non cade, perché il negozio nullo può convertirsi in un valido mutuo ipotecario non fondiario, con la conseguenza che la banca non perde il privilegio nell’esecuzione forzata sul bene. Il mutuo però non può più essere considerato come  «mutuo fondiario» (il quale attribuisce all’istituto di credito il beneficio dell’ipoteca di primo grado e di procedere all’esecuzione forzata individuale anche in presenza di un fallimento).

 

Importante sottolineare che in materia di “gradi” dell’ipoteca, il creditore di primo grado cioè che per primo arriva ad iscriverla... per primo si soddisfa e tutti gli altri creditori vanno in coda. 

 

È ovvio che, se il creditore con l’ipoteca di primo grado vanta, nei confronti del debitore, ragioni di credito superiori al valore dell’immobile, l’ipoteca di secondo grado, per quanto astrattamente configurabile, non avrà alcuna utilità: questo perché, nel caso di eventuale vendita forzata, tutto il ricavato verrebbe assorbito per soddisfare il primo creditore.

 

Questa alla radice della decisione della recente cassazione.  Essa afferma dunque che non si può ritenere, come si è fatto finora, il mutuo fondiario sopra-soglia semplicemente irregolare, passibile solo di una sanzione amministrativa da parte dell’Autorità di vigilanza.

 

Il limite di finanziabilità, infatti, costituisce uno degli elementi essenziali perché un contratto di mutuo possa definirsi “fondiario”. Se il finanziamento “abbondante” fosse solo passibile di sanzione amministrativa si avrebbe pertanto – secondo la Cassazione – una «inaccettabile protezione dell’illegalità» perché si lascerebbe la banca arbitra del fatto di beneficiare della fondiarietà (e, quindi, della procedura esecutiva individuale) in un contesto nel quale tutti gli altri creditori del mutuatario fallito sono invece obbligati a rispettare la «par condicio creditorum», che impone loro invece di ricorrere al tribunale fallimentare, con pari diritti.

 

Se siete titolari di un mutuo fondiario o ipotecario e siete in difficoltà, prima di prendere qualunque decisione rivolgetevi all’Associazione Consumatori Avvocati al Tuo Fianco e chiedete consigli ai notri periti bancari o ai nostri legali, al costo di una quota associativa avrete tutta la consulenza che può servirvi, illimitata e personalizzata:

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